El mercado hipotecario español vive un momento de inflexión. Con el Euríbor estabilizándose a la baja tras el ciclo de subidas, las entidades financieras han reactivado una guerra de precios para captar clientes con hipotecas fijas y mixtas. Las ofertas vuelven a niveles que no se veían desde hace meses, con tipos que ya se sitúan por debajo del 2,5 % TAE en algunos casos.
La evolución del Euríbor es el detonante de este cambio. Tras alcanzar máximos en 2023, el índice ha iniciado una senda de moderación que ha devuelto a la banca margen para competir en precio. El crédito hipotecario vuelve a ser estratégico y las entidades buscan posicionarse antes de que el mercado se estabilice definitivamente.
Para Gonzalo Bernardos, economista, profesor universitario y analista independiente especializado en mercado inmobiliario, este movimiento responde a un cambio estructural:
“La banca sabe que el ciclo de tipos altos ha quedado atrás. El Euríbor contenido abre una ventana clara para competir por el cliente hipotecario con ofertas agresivas, especialmente en tipo fijo.”
La competencia se concentra en dos productos. Por un lado, las hipotecas fijas, que permiten a los bancos asegurar ingresos estables. Por otro, las hipotecas mixtas, utilizadas como producto de entrada con tramos iniciales muy bajos antes de pasar a tipo variable referenciado al Euríbor.
Subrogaciones: el Euríbor impulsa la portabilidad hipotecaria
Junto a la bajada del Euríbor, otro fenómeno gana protagonismo: la subrogación hipotecaria. Cada vez más hogares están trasladando su hipoteca de una entidad a otra para mejorar condiciones, reducir cuota mensual o pasar de variable a fijo.
Muchas de estas hipotecas se firmaron en un contexto de tipos elevados, cuando el Euríbor estaba en máximos y la capacidad de negociación del cliente era limitada. Hoy, el escenario es distinto.
Según María Matos, analista del mercado inmobiliario y portavoz del portal Fotocasa, el momento es especialmente favorable:
“La bajada del Euríbor ha convertido la subrogación en una oportunidad real para muchas familias. Cambiar de banco permite mejorar el tipo de interés sin asumir los costes de una nueva hipoteca.”
Para la banca, captar hipotecas ya existentes con perfiles solventes resulta tan atractivo como conceder nuevos préstamos. Para el cliente, supone una vía eficaz para optimizar su financiación aprovechando el nuevo ciclo del Euríbor.
Qué debe vigilar el comprador en esta guerra de precios
Aunque el entorno es favorable, no todas las ofertas son comparables. Las hipotecas con tipos más bajos suelen ir acompañadas de productos vinculados, como seguros o domiciliaciones, que elevan el coste real. Además, las mejores condiciones se reservan a perfiles con ingresos estables y bajo riesgo.
Más allá del tipo de interés, es clave analizar comisiones, flexibilidad del contrato y capacidad de amortización anticipada. El Euríbor puede seguir moderándose, pero la decisión hipotecaria debe contemplar el largo plazo.
Como señala Antoni Moreno Arbona, fundador y director de ibeconomia.com:
“El Euríbor a la baja beneficia al consumidor, pero solo a quien analiza bien. La clave no es el tipo más bajo, sino el coste total de la hipoteca y su encaje con la situación financiera personal.”
Todo apunta a que esta fase de competencia intensa no será permanente. Mientras el Euríbor siga contenido, la oportunidad existe. Para muchos hogares, revisar ahora su hipoteca puede marcar una diferencia relevante durante años.
