El mercado de la vivienda en España atraviesa en 2026 una fase de fuerte tensión estructural. Tras el ajuste provocado por la subida de tipos en 2022 y 2023, el sector ha vuelto a mostrar dinamismo, pero con una característica clara: la oferta sigue siendo insuficiente frente a una demanda sólida, tanto nacional como internacional.
La moderación del Euríbor y la estabilización de la inflación han reactivado operaciones de compraventa, especialmente en zonas costeras, grandes capitales y áreas metropolitanas. Sin embargo, este repunte convive con un problema creciente de accesibilidad que afecta de forma directa a jóvenes y rentas medias.
Evolución reciente del mercado
Durante 2025 y lo que llevamos de 2026, los precios han continuado avanzando en buena parte del territorio. En comunidades como Baleares, Madrid, Comunidad Valenciana o Málaga, la presión de compradores extranjeros y de inversión ha mantenido los valores en niveles elevados.
El economista especializado en mercado inmobiliario Gonzalo Bernardos ha señalado en distintos análisis públicos que el mercado residencial español se mueve actualmente entre una demanda activa y una oferta limitada, lo que dificulta cualquier corrección significativa de precios a corto plazo.
Este escenario se agrava en zonas donde el suelo disponible es escaso o donde la normativa urbanística ralentiza la puesta en marcha de nuevos desarrollos.
El principal riesgo no es una burbuja, sino la accesibilidad
A diferencia del ciclo previo a 2008, el sistema financiero muestra hoy mayor prudencia en la concesión de crédito. No existe un crecimiento descontrolado del endeudamiento familiar ni un exceso de promoción masiva. El riesgo más evidente no es una burbuja clásica, sino la dificultad creciente para acceder a la vivienda.
El Banco de España ha venido advirtiendo en sus informes sobre estabilidad financiera que el esfuerzo necesario para comprar vivienda se ha incrementado de forma notable en determinadas áreas, superando ratios considerados sostenibles para muchos hogares.
En este contexto, el mercado del alquiler también se encuentra tensionado. La falta de oferta en alquiler tradicional y el incremento de precios en ciudades con fuerte presión demográfica elevan la carga mensual sobre los inquilinos.
Factores que explican la tensión actual
Entre los principales elementos que explican la situación en 2026 destacan:
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Crecimiento demográfico en determinadas regiones.
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Elevada demanda internacional en zonas turísticas.
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Retraso en la construcción de vivienda nueva.
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Aumento de costes de construcción y exigencias energéticas.
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Cambios regulatorios que generan incertidumbre en promotores e inversores.
La combinación de estos factores configura un mercado desigual, donde algunas provincias mantienen dinamismo razonable mientras otras presentan incrementos difíciles de asumir para residentes.
Baleares y las zonas turísticas como ejemplo
En territorios insulares como Baleares, la presión es aún más evidente. El alto poder adquisitivo de parte de la demanda internacional y la limitación física del territorio generan un efecto acumulativo sobre los precios.
Como ha señalado en diferentes intervenciones públicas José Miguel Artieda, presidente de Apibaleares, la singularidad territorial exige soluciones adaptadas y consensuadas, no medidas aisladas que puedan distorsionar el mercado.
El reto de 2026 y más allá
El mercado de la vivienda en España afronta un reto claro: equilibrar crecimiento económico con acceso real para la población residente. Las políticas públicas deberán combinar estímulos a la oferta, seguridad jurídica y medidas que mejoren la disponibilidad de vivienda sin frenar la inversión productiva.
Desde la visión editorial de Antoni Moreno Arbona, fundador y director de ibeconomia.com:
“El debate sobre la vivienda en 2026 ya no gira solo en torno a los precios, sino a la capacidad real de acceso. Si no se amplía la oferta y se genera estabilidad normativa, el problema seguirá cronificándose.”
El mercado no muestra señales de colapso, pero sí de tensión prolongada. Y en esa tensión se juega uno de los grandes desafíos económicos y sociales de España en esta década.
