Los abogados que nos dedicamos al derecho inmobiliario hemos oído muchas veces esta frase y lo primero que se nos viene a la cabeza es: por favor, contrate a un abogado para que le guíe en el proceso.
Se puede pensar que para poder construir una vivienda en rústica únicamente necesitamos una parcela con la superficie mínima y ya con ello estamos cubiertos. Nada más lejos de la realidad.
En este artículo intentaré de forma muy general (por favor, tras leer el artículo usted sigue necesitando un abogado.) llamar la atención sobre los puntos más importantes a tener en cuenta cuando buscamos una finca rústica con el propósito de poder construir una vivienda.
PRIMERO.- SUPERFICIE MINIMA: Ya hacía alusión a este primer requisito en la introducción. Es el más evidente y se debe ver primero el tipo de suelo rústico al que pertenece la soñada finca, para poder determinar los metros cuadrados necesarios.
- Suelo rústico común: 14.000 metros cuadrados
- Suelo Rústico en áreas especialmente protegidas: 50.000 metros cuadrados
- Áreas consideradas como de Interés Paisajístico
- Para suelos rústicos de Régimen General Forestal
- NO SE PERMITE CONSTRUIR UNA VIVIENDA SEA CUAL SEA LA SUPERFICIE:
- Todas las áreas de Protección Territorial (llamadas APT)
- Todas las áreas consideradas Naturales de Especial Interés (abreviadas ANEI)
- Las áreas naturales que tengan el calificativo de Alto Nivel de Protección (o AANP)
- Las áreas de Transición de Crecimiento (AT-C)
- Áreas que sean consideradas Rurales y de Interés Paisajístico Boscosas (ARIP-B)
- Áreas de Prevención de Riesgos (SRP-APR)
Hay rumores constantes sobre el inminente cambio de legislación que aumentará la superficie mínima, si bien parece que hay falta de consenso y de momento las superficies siguen siendo las indicadas.
SEGUNDO.- FECHA EN LA QUE SE SEGREGÓ LA FINCA EN LA QUE QUEREMOS CONSTRUIR: Este requisito puede causar desagradables sorpresas ya que para conocerlo debemos obtener primero una certificación registral (con una nota simple en la mayoría de los casos no podremos contrastar esta informacion).
Imaginemos que compramos una finca rustica que se halla en suelo rustico común y que tiene 16.000 metros cuadrados comprobados. Dicha finca procedía de una matriz mucho mayor que era de dos amigos y en 2015 decidieron segregarla y crear dos fincas que se reparten entre ellos.
Esta finca, al provenir de una segregación posterior a 16/7/1997, deviene en inedificable. No hay nada que usted pueda hacer para cambiar esta situación.
El régimen actual en Mallorca en cuanto a la fecha de la segregación es el siguiente:
- Parcelas divididas antes del 16/07/1997: No se aplica ninguna limitación a la hora de construir. Cualquier finca que viniera de una segregación anterior a esta fecha y que tenga la superficie mínima y demás requisitos es edificable.
- Parcelas divididas entre el 16/07/19997 y el 13/10/1999: La construcción de una vivienda unifamiliar se permite en estos casos siempre que la finca en cuestión no venga de una segregación en el que el total de subdivisiones sea superior a cinco, contando por supuesto la finca principal o matriz.
- Parcelas divididas con posterioridad al 13/10/1999: Queda totalmente prohibida la construcción de viviendas unifamiliares a no ser que las parcelas provengan de la primera división de una parcela que fue donada o heredada de tal manera que pasara de padres a hijos. Esta norma también está limitada, y cada hijo solo puede disponer de una sola parcela.
TERCERO.- CUANTO PUEDO CONSTRUIR: Recientemente (25/5/2020) ha cambiado la norma y ahora es más restrictiva.
Con la normativa anterior en suelo rústico común la superficie máxima construible era del 3%. Actualmente solo está permitido construir como máximo el 1,5% de la superficie. De igual modo, ha habido un importante cambio en el volumen máximo permitido, el cual ha pasado a verse reducido a 900 m3 como máximo en cualquier tipo de suelo rustico (hasta 2020 era de 1.500m3).
No podrá construirse por finca más de una piscina, cuya lámina de espejo de agua no podrá exceder de 35 m² ni su volumen superar los 60 m³.
CUARTO.- NORMATIVA MUNICIPAL: Además de todo lo dicho se deberán respetar los Planes Generales de Ordenación Urbano (PGOU) o las Normas Subsidiarias (NNSS) del municipio en el cual se encuentre nuestra parcela ya que dicha normativa puede añadir normas adicionales a las que hemos indicado.
A modo de ejemplo, entre millones de ejemplos posibles ya que en Mallorca hay 53 municipios con sus normas diferentes, en Sóller las parcelas segregadas después del 30 de septiembre de 1994 que se encuentren en zona ARIP de interés paisajístico la parcela mínima no será de 50.000m2 sino de 100.000m2 ya que así lo establece el PGOU de ese municipio.
Como hemos adelantado al principio este artículo trata la normativa urbanística de forma general y muy esquemática. Hay muchas más normas que se deben tener en cuenta, como pudiera ser la pendiente del terreno o que en la finca exista un torrente del que nunca nadie se percató, pero aparezca como tal en un plano de recursos hídricos y por ello no se pueda edificar.
Con este artículo no pretendemos enseñar derecho urbanístico sino que el objetivo del mismo es dejar claro que la adquisición de una finca rústica para construir una vivienda no es algo que un lego en la materia pueda hacer sin cometer errores graves. Es por ello muy importante que usted se asesore tanto con un abogado como con un arquitecto y que antes de firmar la escritura de compraventa, usted conozca exactamente que podrá construir en esa finca y si ello concuerda con su idea inicial para evitar sorpresas desagradables.
