La nueva ley de vivienda: ¿qué regula y cómo funciona?
La futura ley incluirá medidas para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda.
Asimismo, ofrece a comunidades autónomas y municipios diferentes herramientas que contribuirán a contener o reducir el precio del alquiler y a aumentar el parque de vivienda en alquiler social.
Impulso de la vivienda pública
- Regulación de los parques públicos de vivienda para evitar operaciones de venta a fondos de inversión
- Calificación indefinida de la vivienda protegida para garantizar siempre un periodo de, al menos, 30 años
- Porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida e incremento de los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40% en el suelo urbanizable, y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado
- Elaboración y mantenimiento de un inventario del parque público de vivienda
Límites al precio del alquiler
- Beneficios fiscales o urbanísticos para las viviendas de titularidad privada con alquiler a precio reducido
- Declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período prorrogable de 3 años para poder aplicar medidas de reducción del alquiler
- Incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes durante 2024
- A partir de 2025, nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento en sustitución del IPC que evite incrementos desproporcionados en la renta
En las zonas declaradas como tensionadas:
- posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato
- en nuevos contratos a nuevos inquilinos, limitación del alquiler a la renta del contrato anterior
- posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia también a las viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos 5 años
Asimismo, se establece la posibilidad de aprobar sistemas de índices de precios de referencia por ámbitos territoriales estableciendo una base de datos de contratos de alquiler para realizar seguimiento y evaluación de las medidas adoptadas.
Mejoras para fortalecer el equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario
- Prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica
- Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato a cargo del arrendador (por ejemplo, la comisión o los honorarios de la agencia inmobiliaria)
Protección contra desahucios
- Mejoras para garantizar una comunicación efectiva entre el órgano judicial y los servicios sociales que logre, así, una atención rápida a las personas en situación de vulnerabilidad
- Soluciones habitacionales para los afectados y, mientras estas soluciones llegan, ampliación de los plazos de suspensión de los lanzamientos
- Cuando el demandante sea "gran tenedor" y la demanda de desahucio afecte a personas vulnerables, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación
Nueva definición de gran propietario y vivienda vacía
- Se podrá considerar "gran tenedor" a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así lo solicite la comunidad autónoma
- Definición de "vivienda vacía" para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación
- Modulación del recargo del IBI (actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI), que podrá alcanzar el 150%
Una vez resumida según el informe del Grupo Mutua Propietarios "Percepciones de la nueva Ley de Vivienda", la mayoría de los habitantes de las Islas Baleares (61%) considera necesaria una normativa que regule el derecho a la vivienda, pero un alto porcentaje (78%) no cree que la nueva ley resuelva los problemas habitacionales actuales.
Entre las medidas propuestas, los beneficios fiscales para propietarios (69%) son las más valoradas, mientras que el aumento de impuestos a viviendas vacías (33%) es la menos aplaudida. Además, más de la mitad de los encuestados (57%) cree que la nueva normativa provocará la retirada de viviendas del mercado, mientras que solo un 39% confía en que se amplíe la oferta de viviendas de alquiler social.
Los jóvenes y los inquilinos son los grupos más favorables a la ley, mientras que los mayores y los jubilados (en su mayoría arrendadores o propietarios de múltiples propiedades) son los mayores detractores.
En cuanto al mercado inmobiliario, los baleares creen que lo más probable es que la ley provoque la retirada de viviendas del mercado de alquiler (57%), mientras que lo menos probable es que se amplíe el mercado de vivienda de alquiler social y asequible (39%). Hay una notable diferencia de opinión entre inquilinos y arrendadores, ya que estos últimos creen que la ley provocará una disminución en el mantenimiento de las viviendas en alquiler (59%).
Cómo afectará la Ley al mercado
En relación a cómo afectará la nueva normativa al mercado inmobiliario existe una gran división de opiniones. En concreto, los baleares creen que lo más posible es que una de las principales consecuencias de la Ley sea la retirada de viviendas del mercado de alquiler (57%) y, por el contrario, lo menos probable es que se amplíe el mercado de vivienda de alquiler social y asequible (39%).
En este punto, es de nuevo remarcable las diferencias de opinión entre inquilinos y arrendadores, ya que son estos últimos quienes manifiestan que la Ley provocará una bajada del mantenimiento de las viviendas en alquiler por parte de los propietarios (59%), es decir, ellos mismos, lo que parece una declaración de intenciones ante las medidas anunciadas.
El proyecto Ley por el Derecho a la Vivienda fue aprobado por el Consejo de Ministros el 1 de febrero de 2022, por el Congreso el 27 de abril de 2023 y está pendiente de tramitación en el Senado. Es una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
