El programa de residencia por inversión conocido como ‘Golden Visa’ llega hoy a su fin definitivo en España. La medida, que se oficializa con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, modifica los artículos clave de la Ley 14/2013 y pone punto final a una fórmula que durante más de una década atrajo a inversores extranjeros mediante la compra de propiedades inmobiliarias de alto valor.
¿Qué era la ‘Golden Visa’?
Este visado permitía a ciudadanos de fuera de la Unión Europea obtener la residencia en España si invertían al menos 500.000 euros en bienes inmuebles. El permiso inicial era de un año, pero podía prorrogarse durante dos años más si se mantenía la inversión y se cumplían ciertos requisitos de presencia en el país. Desde su creación en 2013 hasta su eliminación, se concedieron poco más de 22.400 visados, según cifras del Ministerio de Asuntos Exteriores.
El sector inmobiliario, escéptico
Pese al impacto político y mediático del anuncio, muchos expertos dudan de su relevancia real en el mercado. Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, sostiene que esta decisión tendrá una repercusión muy limitada: “La ‘Golden Visa’ era más un aliciente simbólico que un verdadero motor del mercado. Quien tiene capacidad para invertir en España lo seguirá haciendo, con o sin visado especial”.
Unsain también señala que el número total de visados concedidos durante los 10 años de vigencia representa una fracción mínima del total de operaciones inmobiliarias en el país. Por tanto, su influencia sobre los precios o la demanda global de vivienda es, según él, marginal.
¿Medida populista o necesaria?
El Gobierno ha defendido la eliminación de las ‘Golden Visa’ como una herramienta para contener el auge de precios y garantizar el acceso a la vivienda para la población local. Sin embargo, desde el sector inmobiliario se cuestiona la eficacia de la medida. Algunos expertos la califican de gesto “populista”, más orientado a satisfacer a ciertos sectores del electorado que a solucionar realmente los problemas estructurales del mercado de la vivienda.
“La eliminación de esta visa podría incluso dificultar la llegada de capital extranjero y aumentar la percepción de incertidumbre entre los inversores”, advierte Unsain. Según él, la decisión transmite una imagen de inestabilidad normativa que puede restar atractivo a España frente a otros países europeos.
Estados Unidos: un enfoque diferente, pero con similitudes
Mientras España elimina su programa, otras potencias siguen ofreciendo rutas similares para atraer capital extranjero. En Estados Unidos, el sistema EB-5 permite obtener la residencia permanente mediante una inversión mínima de $1.050.000 USD, o $800.000 USD si se invierte en zonas rurales o de alto desempleo. Además, se exige la creación de al menos 10 empleos a tiempo completo.
Más recientemente, el expresidente Donald Trump propuso una nueva fórmula más agresiva: la «Tarjeta Dorada», una visa que otorgaría la residencia permanente a cambio de $5 millones USD sin necesidad de crear empleos ni invertir en zonas específicas. Aunque la propuesta ha sido criticada y aún no está en vigor, refleja cómo algunos países continúan compitiendo por atraer a grandes patrimonios extranjeros.
Europa: entre restricciones y continuidad
La decisión de España se enmarca en una tendencia más amplia en Europa hacia la revisión o eliminación de los programas de ‘Golden Visa’. Países como Reino Unido, Irlanda, Países Bajos, Austria, Bulgaria y Letonia ya han eliminado sus programas, motivados por preocupaciones sobre seguridad, transparencia y el impacto en el mercado inmobiliario local.
Por otro lado, algunos países mantienen o han reformado sus programas:
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Grecia: Ofrece residencia a cambio de una inversión inmobiliaria mínima de 250.000 euros, aunque en 2024 aumentó el umbral en ciertas regiones hasta 800.000 euros para controlar la especulación.
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Malta: Continúa con su programa de residencia y ciudadanía por inversión, aunque enfrenta críticas por su impacto en el mercado inmobiliario y la creación de «ciudades fantasma».
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Italia: Mantiene su programa de residencia por inversión, con requisitos que varían según el tipo de inversión, desde 250.000 euros en startups hasta 2 millones de euros en bonos gubernamentales.
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Chipre: Ofrece residencia a inversores que adquieran propiedades por un mínimo de 300.000 euros.
Esta diversidad de enfoques refleja las distintas prioridades y contextos económicos de cada país. Mientras algunos buscan atraer inversión extranjera para estimular su economía, otros priorizan el acceso a la vivienda para sus ciudadanos y la integridad del mercado inmobiliario.
¿Y ahora qué?
Los permisos ya concedidos seguirán vigentes hasta su fecha de expiración, y las solicitudes en trámite se gestionarán según la legislación aplicable en el momento en que se iniciaron. Mientras tanto, España se suma a la lista de países europeos que han eliminado programas similares en los últimos años.
Lo que queda por ver es si esta decisión tendrá algún efecto tangible en los precios del mercado inmobiliario o si, como muchos anticipan, será simplemente una medida de bajo impacto real con alto valor político.
