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El Tribunal Supremo se pronuncia sobre quién debe pagar la plusvalía municipal

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ibeconomía - Miércoles, 15 de Junio 2016 | 11:48 Hrs.

La última negociación en la compraventa de un inmueble siempre es la misma. Cuando todo está hablado, el comprador ha dicho que adelante, el vendedor ya hace cuentas de cómo distribuirá el dinero recibido, suele quedar una última duda.

Esta duda no suele despejarse hasta que, sentados en una mesa, las partes esperan ansiosas y  las manos buscan, emocionadas, un bolígrafo con el que estampar su firma en cualquier borrador que se les ponga por delante. En ese momento, el autor del borrador dice siempre: “Bueno… como no habéis dicho nada de lo de la plusvalía municipal, he puesto que va por ley”.

El “que vaya por ley”, en la práctica, significa que la paga el vendedor, dado que es éste el sujeto pasivo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más comúnmente conocido como plusvalía municipal.

Ante ello, el vendedor suele argumentar que, en Mallorca, es costumbre que se pacte que la paga el comprador. El comprador replica que lo suyo es aplicar lo que diga la ley, etc. Al final sucumbe quien tenga más ganas de vender o de comprar.

Esta negociación sigue siendo válida entre particulares. Es un pacto entre las partes no prohibido por la ley. Y hasta hace cinco o diez años, según los municipios, era poco importante. Los valores catastrales del terreno, que son los que sirven de base para el cálculo del impuesto, eran bajos. Pero con las revisiones de los valores catastrales de la mayoría de municipios de Mallorca (con resultados, en algunos casos, de valores catastrales superiores al valor real del terreno), en ocasiones el IIVTNU está suponiendo cuotas de varias decenas de miles de euros, y un grave problema para quienes no habían contado con él.

A partir de ahora ya no será válida esta negociación cuando el vendedor sea una promotora.

En realidad, cuando la viñeta anterior se traslada al despacho de una promotora, el comercial presenta el contrato en el que los compradores poco pueden más que revisar que su nombre y DNI estén correctos, y que el precio que se consigna y el inmueble en concreto coincidan con lo que les habían ofrecido. El clausulado del contrato suele ser intocable. Es lo que comúnmente denominamos contratos de adhesión.

La última Sentencia del Tribunal Supremo al respecto, de 17-03-2016, viene a terminar con una línea ya iniciada en Tribunales menores y que había sido objeto de alguna sentencia del mismo TS, pero que era oscilante, respecto a si la cláusula de traslado de la plusvalía al compradora era o no abusiva. Ahora, directamente revoca una Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que daba por bueno el pacto entre promotora y compradores.

El hecho de que esta cláusula se considere abusiva implica que, cuando el contrato sea entre promotora y comprador (consumidor), ésta es nula y se tendrá por no puesta.

A partir de ahora, cuando la compraventa sea sobre una vivienda nueva, y se plantee la eterna duda, quien esté más informado podrá sacar pecho y decir: “El Tribunal Supremo ya no permite que se negocie. Le toca a la promotora.”

Que compren seguros.

Xisco Llabres Enseñat.
Abogado
Email: [email protected]
Sant Miquel, 46, esc. dcha., 2º, 10-A. 07002
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